Mark­ki­na­oi­keus: Asuin­huo­neis­to­jen sa­nee­raa­mi­nen lii­ke­ti­laan on suo­ri­tus­ky­vyt­tö­myys­va­kuut­ta edel­lyt­tä­vää li­sä­ra­ken­ta­mis­ta

Kuluttaja-asiamies haki markkinaoikeudelta ennakkopäätöstä siihen, oliko muussa kuin asuinkäytössä olleiden rakennuksen toimistohuoneistojen muuttaminen uusiksi asuinhuoneistoiksi asuntokauppalaissa tarkoitettua lisärakentamista, joka edellyttää suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista.

Rakennusyhtiö Icon Re on perustajaosakkaana hankkinut omistukseensa kuusikerroksisen asunto-osakeyhtiön kahden alimman kerroksen liiketilat. Liiketiloihin on perusteellisella saneerauksella rakennettu 17 asuinhuoneistoa yhtiön aiempien 58 asuinhuoneiston lisäksi. Rakennusyhtiö on rakennusvaiheen aikana markkinoinut asunto-osakkeita kuluttajille kiinteistönvälitysyhtiön kautta.

Markkinaoikeus totesi päätöksessään (MAO 30.11.2023, Nro 555/2023, Dnro 189/03.04.02.01.02/2023), että asuntokauppalain lisärakentamista koskevassa säännöksessä ei rajata sitä, minne asunto-osakeyhtiölle myöhemmin rakennettavat uudet asuinhuoneistot sijoittuvat. Säännöksessä tarkoitettu uusien asuinhuoneistojen rakentaminen kattaa esimerkiksi sen, että asunto-osakeyhtiölle rakennetaan uusi asuinhuoneistoja sisältävä rakennus, mutta toisaalta myös esimerkiksi sen, jos olemassa olevan rakennuksen muussa kuin asuinkäytössä olevia tiloja muutetaan uusiksi asuinhuoneistoiksi.

Lisäksi markkinaoikeus totesi, ettei sillä ole merkitystä, tulevatko asuinhuoneistot kunnoltaan ja varustelultaan uudenveroisiksi, tai markkinoidaanko asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita siten, ettei niihin voisi esimerkiksi kohdistua taloyhtiön suorittamista remonteista aiheutuvia lisäkustannuksia. Lisärakentamista koskevaa säännöstä sovellettaessa sillä ei ole merkitystä, onko rakennusoikeutta tai rakennusalaa käytetty lisää tai, että hankkeessa on remontoitu vain noin viidesosa kaikista huoneistoista.

Markkinaoikeus totesi kuluttajien voivan ottaa lähtökohdaksi, että asuinhuoneistoja voidaan markkinoida kuluttajille vain asuntokauppalain mukaisin ehdoin ja rajoituksin. Koska perustajaosakas ja kiinteistönvälittäjä eivät noudattaneet asuntokauppalain säännöksiä suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta ja markkinoivat asuntoja kuluttajille, toteutettu markkinointi rikkoi kuluttajansuojalakia.

Koska sekä perustajaosakkaan että välittäjän toteuttama asunto-osakkeiden markkinointi oli asuntokauppalain ja kuluttajansuojalain vastaista, markkinaoikeus katsoi, että on kuluttajansuojan kannalta tarpeellista kieltää molempia yrityksiä jatkamasta lainvastaista menettelyä kyseisessä kohteessa taikka uudistamasta menettelyä myöhemmissä vastaavissa kohteissa. Asiassa ei ollut erityistä syytä olla tehostamatta kieltoa uhkasakolla.

”Mark­ki­na­oi­keu­den pää­tös täs­men­si pe­rus­ta­jao­sak­kaan vel­vol­li­suut­ta aset­taa va­kuus suo­ri­tus­ky­vyt­tö­myy­den va­ral­le. Suo­ri­tus­ky­vyt­tö­myys­va­kuus tuo tur­vaa asun­non os­ta­jil­le ja osa­keyh­tiöl­le myös ti­lan­tees­sa, jos­sa asun­to-osa­keyh­tiön lii­ke­ti­loi­hin on käyt­tö­tar­koi­tuk­sen muu­tok­sel­la ra­ken­net­tu yh­tiöl­le li­sää asuin­huo­neis­to­ja ja nii­tä mark­ki­noi­daan ja myy­dään ku­lut­ta­jil­le. Pää­tös sel­ven­tää myös asun­to­ja vä­lit­tä­vien kiin­teis­tön­vä­li­tys­yh­tiöi­den vas­tuu­ta tar­kis­taa, että asian­mu­kai­nen suo­ri­tus­ky­vyt­tö­myys­va­kuus on ase­tet­tu myös täl­lai­sis­sa ku­lut­ta­jil­le myy­tä­vis­sä koh­teis­sa,” sanoo kuluttaja-asiamies Katri Väänänen.

Kun asuntoja markkinoidaan kuluttajille, perustajaosakkaan on asetettava suorituskyvyttömyysvakuus paitsi silloin kun kyseessä on täysin uusi asunto-osakeyhtiö, myös silloin, jos aiemmin olemassa olevaan asunto-osakeyhtiöön tehdään uudisrakentamiseen rinnastettava perusteellinen korjaus tai jos asunto-osakeyhtiössä toteutetaan lisärakentamista. Vakuus pitää siis asettaa esimerkiksi, jos rakennuksen ullakkotiloja otetaan asuinkäyttöön ja merkitään yhtiölle uusia asunto-osakkeita, joita markkinoidaan kuluttajille.

Suorituskyvyttömyysvakuus on osa kuluttajansuojajärjestelmää, jonka tavoitteena on suojata asunnonostajia riskitilanteissa. Vakuus asetetaan asunto-osakeyhtiön ja ostajien hyväksi turvaamaan mahdollisten rakennusvirheiden korjaaminen, vaikka virheestä vastuussa oleva perustajaosakas olisikin lopettanut toimintansa tai joutunut konkurssiin. Kuluttaja-asiamiehellä on valvontavastuu vakuusvelvollisuuden täyttämisestä.

Lähde ja lisätietoja: Kilpailu- ja kuluttajaviraston tiedote.